שמואל חי ראובן

שמואל חי ראובן גילוי דעת

שמואל חי ראובן

ספר על עצמך.

"נולדתי במושב אבן ספיר שבמערב ירושלים. למדתי בבית הספר התיכון עין כרם. אני בעל תואר ראשון במשפטים ובמנהל עסקים מהמרכז הבינתחומי בהרצלייה. בעבר יזמתי וניהלתי רשת קמעונאות וכן רשת מזון מהיר, וכן יזמתי וניהלתי מגוון פרויקטים בתחום הנדל"ן למגורים.
"היום אני מנכ"ל ומייסד של קבוצת מנוס, היוזמת ומנהלת פרויקטים רבים בייזום ובנייה למגורים ומתמחה בפרויקטים להתחדשות עירונית".
מהי התחדשות עירונית?
"מדינת ישראל שוכנת סמוך למערכת השבירה הסורית-אפריקאית, באזור הידוע כרווי רעידות אדמה. התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה נעשה מחייב רק משנת התש"ם, כך שמרבית המבנים שנבנו בישראל עד אז אינם עומדים בדרישותיו. התחדשות עירונית, המכונה תמ"א 38, הוצגה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה ואושרה בממשלת ישראל בה' בניסן התשס"ה.
"ביצוע התחדשות עירונית בפועל אופשר בתחילת שנת התשס"ט. עיקרה של התוכנית הוא לעודד חיזוק מבנים ישנים באמצעות קבלת היתרים לתוספות בנייה ופטורים ניכרים והפיכתה לכדאית הן ליזמים הן לדיירים".

האם ההתחדשות העירונית תורמת לפתרון מצוקת הדיור?

"ודאי. התוכנית כוללת מחד גיסא אפשרות של תוספת חדרים ומאידך גיסא הקלות במס השבחה. כאשר עושים התחדשות עירונית לא מחדשים רק את פני הבניין המסוים אלא מתכננים תכנון עירוני מחודש כדי שהשכונה תתאים לצרכים של היום, כולל תוספת של אלפי יחידות דיור. מצוקת הדיור היום היא בעיה של ממש, וההתחדשות העירונית היא פתרון מיידי לעומת בנייה חדשה".

איך זה קורה בפועל?

"אחת הדוגמאות היא המיזם של קבוצת מנוס, הגדול מסוגו בירושלים, ברחוב רבקה 22, בשכונת המגורים בקעה, הנחשבת היום אחת השכונות היוקרתיות בירושלים. בבניין 56 דיירים בשבע כניסות. בסיום עבודות הבנייה ייהנו הדיירים מחיזוק הבית נגד רעידות אדמה, מתוספות בנייה של כ-25 מ"ר ומרפסת לכל דירה וכן משדרוג הנדסי מלא לכל התשתית המשותפת, לרבות בניית מעליות והחלפת מערכת הביוב הראשית. כמו כן יתווספו לבניין 28 דירות. "בסיומו של ההליך יעמוד הבית בסטנדרטים העדכניים ביותר בענף הבנייה, וערך יחידות הדיור יעלה בשיעורים ניכרים".

כאשר אתם לוקחים פרויקט ומחדשים אותו, מה חשוב לכם?

"בראש ובראשונה שכל הדיירים יהיו מרוצים. זה כולל גם את כדאיות העלויות הנמוכות שהם משלמים ביחס לעליית שווי הנכס שלהם וגם את התאמת הבניין לרצונותיהם, כגון מעלית, חנייה וכו'. הרעיון הוא להפוך בניין ישן ליוקרתי ודירות קטנות ופשוטות למרווחות. קבוצת מנוס עובדת עם המהנדסים והאדריכלים מהשורה הראשונה כדי להבטיח לדיירים מוצר ברמה הגבוהה ביותר.
"חשוב לנו מאוד גם הקשר עם הדיירים במהלך הפרויקט, לכן בכל פרויקט יש נציג מטעמנו שעומד בקשר עם הדיירים לאורך כל הדרך".

מה התגובות בשטח?

"נלהבות! בקרוב בע"ה הולכים להסתיים שני פרויקטים גדולים שלנו בירושלים. בן זכאי 6 הוא פרויקט ייחודי בלב אזור מגורים ותיק בירושלים, בשכונת קטמון הישנה. זה מיזם מדהים אשר העניק לבניין חזות מודרנית וחדשה לחלוטין, וכלל את הרחבת הדירות, הוספת קומות וכן החלפה של כלל התשתיות הציבוריות בבניין: חשמל, מים וביוב.
"גם פרויקט שאול המלך 63, בשכונת סנהדריה הוותיקה בצפון ירושלים, צפוי להסתיים בקרוב. העבודות במיזם כללו כמובן את חיזוק המבנה נגד רעידות אדמה, את הרחבת הדירות בכ-25 מ"ר, החלפה של כלל תשתיות המים, הביוב והחשמל וכן תוספת של שתי קומות לבניין. נוסף על כך הדיירים ייהנו מדירות שבהן מרפסות נרחבות, מבניין בעל מראה מחודש ומודרני הכולל כניסה חדישה ומפוארת, וכן מפיתוח שטח נרחב וחניות בשטחים המקיפים את הבניין. "הדיירים ייהנו בסופו של התהליך מחוויית מגורים מודרנית ויוקרתית כחלק מתהליך ההתחדשות העירונית בירושלים. בקרוב נערוך אירוע מסירת מפתחות לדיירים, וההתרגשות של הדיירים ושלנו בשיאה".

ישן מפני חדש תוציאו
מה קורה אם הבניין אינו עומד בתנאי סף לתמ"א 38?

“בשנת התש"ע הוכנס לתוכנית תיקון מספר 2, המאפשר לדיירים ליהנות מתוספת זכויות הבנייה גם במסגרת פרויקט של הריסה ובנייה מחדש של הבניין ('תמ"א 38/2 הריסה ובניה'). כלומר, הדיירים מקבלים דירה גדולה מזו שהייתה להם ובניין חדש לחלוטין, על כל המשתמע מכך, כולל חניות תת-קרקעיות. גם במקרה זה דיירי הבניין הישן אינם מוציאים מאומה מכספם.
"נוסף על כך יש תחום 'פינוי–בינוי'. פינוי–בינוי הוא הטרנד החם של עולם הבנייה בישראל. מצוקת הדיור בירושלים, הנובעת באופן ישיר ממחסור בקרקע זמינה לבנייה בשטחי העיר, הפכה את תחום הפינוי–בינוי לתחום המחר בנדל"ן. הפתרון הוא החלפת בנייני מגורים ישנים שהתשתיות שלהם אינן הולמות במבני מגורים חדשניים שלהם תשתיות ביוב, מים, חשמל ותקשורת מתקדמות, וחיזוק המבנים נגד רעידות אדמה".

ירושלים העתיקה המודרנית האם אתם עובדים רק בירושלים?

"כחברה ירושלמית אנחנו מתעסקים רבות בהתחדשות הבנייה בבירה ורואים ערך עליון בבנייה בבירת ישראל .עם זאת אנחנו עובדים בו בזמן על קבוצות רכישה גם במקומות אחרים בארץ, כמו בפרויקט 'הר יונה' בנצרת עילית ובאלומה, הסמוכה לקריית גת".

לא מזמן אושרה בניית 3,000 יחידות דיור בגילה. איך זה משפיע על קבוצת הרכישה שלכם במקום?

"יש לנו קבוצת רכישה גדולה, 'גילה הירוקה'. בשלב זה מדובר ברכישת קרקעות. הרוכשים במיזם זה ייהנו מקרקע בפריים-לוקיישן באזור שמחיריו לא מפסיקים לעלות, במתווה של עסקה בטוחה העומדת בתקן 22 של משרד המשפטים. מי שמחפש הזדמנות להשקעה, שיביא בחשבון את המקום הזה, שבהמשך הרכבת הקלה צפויה להגיע אליו. 
"נקרתה לנו כאן הזדמנות פז לבנות פרויקט באחת מעתודות הקרקע המבוקשות והנדירות בירושלים, בלב שכונת אחוזה היוקרתית. מחמם את הלב לראות שכונה שמתרחבת וכוללת אזורי מסחר, חינוך, פארקים וכל מה שעושה ירוק בעיניים".

והמחיר לא בטלפון? רק בפגישה?

"לא. הכול שקוף. ולמרות השלב המשמעותי שבו התקבל האישור בוועדה המקומית, קבוצת מנוס שמה לה מטרה לשמור על מחירי דיור הוגנים ומאפשרת לרכוש קרקע לדירה בטאבו רק ב-380,000 ש"ח בלבד. היכן בירושלים תמצאו עוד מחיר אטרקטיבי כל כך?"

ירושלים הבנויה, לקראת הבחירות בבירה, מה היית מצפה מראש העיר בעניין ההתחדשות העירונית?

"אין מנוס מבנייה, בנייה ושוב בנייה. כדי להביא לעיר עוד תושבים, ובעיקר משפחות צעירות, אני מצפה כי ראש העיר שיבחר יאשר עוד פרויקטים להתחדשות עירונית, ובכך נגרום לשינוי פני העיר ונביא אליה צעירים שרוצים לגור בשכונות הוותיקות בבירה.
"כמו שאומר דוד המלך, גדול המשוררים, 'ירושלים הבנויה כעיר שחוברה לה יחדיו'. לשנה הזאת בירושלים הבנויה”!