הבית המשותף, הינו המצאה של המשפט המודרני, ומקורו בצרכים החברתיים של החברה המודרנית. החוק שיצר את הפתרון האמור של הבית המשותף, בעצם כפה על בעלי הזכויות במקרקעין את "הבית המשותף". כלומר, החוק, במטרה לאזן בין הזכות הקניינית לבין הצורך האנושי, כך הבניין מצד אחד הוא נכס מקרקעין ומצד שני מקום למגורי אדם, נותן מענה לסוגיית החזקת השטחים המשותפים, שאלמלא המנגנונים שקבע המחוקק, עלול הבית להידרדר למצב של איש את שכנהו חיים בלעו, או שהשטחים המשותפים יהפכו לנטושים. התערבות המחוקק בישראל בעניין בתים משותפים באה על מנת למנוע את "בעיית הפעולה המשותפת", הכוללת היבטים של ניצול יתר של המשאבים המשותפים ללא התחשבות בטובת הכלל, סחטנות הנובעת מעמדת המיקוח שנוצרת לפרטים עקב הצורך להתאחד על מנת לקדם אינטרס משותף, וטפילות המתבטאת בהשקעת חסר בתקווה להינות מהשקעתם של אחרים במשאב המשותף. כך, בעצם, בעת כינון ממשלת בגין הראשונה בשנת 1977, חוקק התיקון לחוק המקרקעין התשכ"ט 1969.
החוק המתייחסים לניהולו של בית משותף גם על בתים שלא נרשמו כבתים משותפים על מנת להבטיח את דרכי הניהול התקין של הבית והבטחת השירותים הדרושים, ולהסדיר יישוב הסכסוכים בין בעלי הדירות בעניינים אלה אצל המפקח, גם אם לא נרשם הבית כבית משותף.
כיום כשבבניינים רבים נבנים שטחים משותפים משוכללים כגון מועדון דיירים, חדר כושר, ומרתף חניה, ומותקנים בהם מערכות מורכבות של אספקת מים, השקיה, תאורה, חימום משותף, מתקני חניה ממוחשבים, שערים חשמליים, גוברת במידה ניכרת נחיצותם של מנגנונים ברורים לניהול הבית, ושל יישוב סכסוכים בו על ידי ערכאה המתמחה בכך. בכך בעצם מופנה כל סיכסוך הקשור לאחזקת הבית המשותף אל המפקח על בתים משותפים את הסכסוכים בקשר לניהולו של הבית המשותף.
התלמוד, במסכת בבא בתרא דן ב"זכות המעבר", שהיא מעין רכוש משותף, לצורך שני דיירים המתגוררים באותה חלקה:
המשנה במסכת בבא בתרא מלמדתנו (פרק ו משנה ה):
מי שיש לו בור לפנים מביתו של חבירו, נכנס בשעה שדרך בני אדם נכנסין ויוצא בשעה שדרך בני אדם יוצאין.
רבינו שמואל בן מאיר, הרשב"ם (צרפת, 1080-1160) מבאר (בבא בתרא צט ע"א) כי זכותו של בעל הבור הפנימי לעבור דרך ביתו או גינתו של חברו הינה זכות שמקורהּ בחוזה בין השניים. בעת שחלקו נכס משותף קבעו ביניהם כי תהיה לו לבעל הנכס הפנימי זכות המעבר, או שבעת שרכש בעל הנכס הפנימי את הנכס מבעל הנכס החיצוני, רכש הוא גם את זכות המעבר: "מי שיש לו בור כו' – על-ידי חלוקה או שלקחו מבעל הבית ולקח גם הדרך".
בימינו, הדין, כופה על הצדדים לחוזה – הלא הוא תקנון הבית המשותף – את קיומה של זכות המעבר, ומכתיב להם להתחשב בה. המשנה מאפשרת לנו וללמוד עקרונות בדבר תוכנה ואופיה של זכות מעבר במציאות שבה יש לאדם נכס שניתן לגשת אליו אך ורק דרך רשות חברו.
המשנה קובעת חזקה בדבר פירושו הנכון של החוזה שבין השניים. פרשנותו הנכונה תהיה כי בעל הנכס הפנימי, זכותו מוגבלת היא. אין הוא רשאי לממש את זכות המעבר לפי רצונו בלבד, אלא רק בשעות הפעילות הרגילות של היום, שעות שבהן דרך בני האדם לצאת ולהיכנס. (תשובות הגאונים (הרכבי) סימן שיח): "ופירושו ביום או כיוצא בו אבל בשעה שדרך בני אדם לסגור ולישן – אין לו [זכות מעבר]".
לכן, באיזון שבין האינטרס המוכר של בעל הנכס הפנימי, הוא זכות המעבר, לבין האינטרסים הנ"ל של בעל הנכס החיצוני, יש לקחת בחשבון את מהותו של הנכס הפנימי, ולבחון מהו טיבו של הצורך למעבר הנובע משימוש זה.
עקרונות השיתוף במקרקעין, נלמדות ברובן מהתלמוד, למשל בסוגיה דלעיל. ■
הכותב הינו בעל משרד עורכי דין בנתניה המתמחה במשפט המסחרי והוצאה לפועל.
