פרטי המקרה > משפחת כהן השכירה את דירתה למשפחת פיבלוביץ'. לטענת משפחת כהן – התובעים, התנהגות משפחת פיבלוביץ' הופכת את היחסים ביניהם כשוכר ומשכיר, ללא סבירים. הפרות החוזה וההתנהגויות הבעייתיות הינן:
תקשורת לקויה בנושא התיקונים שנדרשו בביתי- לטענת התובעים, כאשר נתבקשו לתקן ליקויים בדירה, תיאום התיקונים נעשה בקושי רב. היו מקרים בהם גם לאחר התיאום, לא ניתן היה לפתוח את דלת הבית והדבר גרם להם לעיכובים בביצוע התיקונים, וחייב אותם לחזור בכדי להשלים דברים שלא נסתיימו. משפחת כהן מודה שדחתה הצעה להקל על התיאום על ידי כניסה עם מפתח באופן עצמאי. לדבריהם, פיתרון זה לא ראוי כיוון שאינם רוצים להיכנס לבית בלא תיאום ולגלות שהם מפתיעים את הגרים בו.
איחור בתשלום – בנוסף, כמה חודשים התעכבו התובעים במספר ימים בתשלום דמי השכירות.
שינויים ללא אישור – התובעים טוענים עוד שנעשה שיפוץ קל על ידי הנתבעים ללא תיאום כנדרש, על אף שאין להם תלונות על התיקון עצמו. באחרונה, משפחת פיבלוביץ' התקינה על הפרגולה נדנדות לילדים במקום שלדעת משפחת כהן הינו מסוכן.
לסיכום, צירוף של הפרות חוזה וסכסוכים מהווה, לדעת התובעים, עילה לסיום השכירות.
מנגד, למשפחת פיבלוביץ' טענות שונות כלפי משפחת כהן – בשל משך הזמן שלוקח למשכירים לתקן תקלות וכדו' – אך אין הם מבקשים לבטל את השכירות.
השאלה ההלכתית היא: האם התנהלות לא טובה בין הצדדים היא עילה לביטול חוזה השכירות?
פסק הדין > כותב ר' משה איסרליש1: "מי ששכר בית לחברו, והיה אוהבו ונעשה שונאו, אין יכול להוציאו מן הבית. ואם אמר ליה מתחילה שאינו משכיר לו רק משום שהוא אוהבו, ונעשה שונאו, יכול להוציאו".
נמצא שיחסי שנאה בין השוכר והמשכיר, אינם עילה לביטול חוזה השכירות. אמנם בנדון דידן, לא מדובר על יחסים עכורים אלא על קשיים סביב השכירות, אך לכאורה יש להניח שיחסי שנאה מובילים בדרך כלל גם לקשיים שונים בתקשורת ובהתנהלות, ולמרות זאת נפסק שלא ניתן לבטל בשל כך את השכירות. החידוש הנוסף בדברי הרמ"א הוא שלמרות שהמשכיר אומר שהוא השכיר את הנכס על בסיס יחסי הקרבה בינו ובין השוכר, אין בכך עילה לביטול השכירות כל עוד לא התנה על כך מראש2.
מאידך, באותו סימן ממש בהמשך לדברים אלו מביא הרמ"א3 מתוך דבריו של ר' יוסף קארו בבית יוסף4: "שניים שהיו דרים בבית והיו חולקין על הבית, ואחר כך נתחייב אחד בדין, צריך לצאת אפילו באמצע החורף, אף על פי שלא הודיעו חברו מקודם".
דהיינו, כאשר היה דין תורה בין המשכיר לשוכר על בעלות בחלק מהבית והמשכיר זכה – המשכיר יכול להוציא את השוכר מהבית בתוך תקופת השכירות, בגלל שאינו יכול לחיות איתו ביחד בעקבות היחסים הקשים ביניהם. יש פוסקים5 שראו בכך מחלוקת הראשונים, אבל בצדק העירו אחרונים שהרמ"א לא סובר כן, מכיוון שהוא מביא את שתי ההלכות בסמוך.
נראה שההבחנה היא בין השכרה רגילה – שבה סכסוך אישי אינו יכול להוות עילה לביטול ההסכם – לבין מקרה בו השוכר והמשכיר חיו זה ליד זה בבית אחד, ושם סכסוך אישי חמור יכול להוות סיבה לביטול השכירות6. כך אכן היא לשון הרמ"א : "שניים שהיו דרים בבית והיו חולקין על הבית". ניתן ליישב בנוסף, שההבחנה בין המקרים היא בחומרת המריבה ובהערכת בית הדין את האפשרות לקיום יחסים סבירים בעתיד. ולפי זה, הכל לפי ראות עיני הדיין.
מכלל הדברים יש להסיק שרק במצבים חמורים במיוחד, אכן ניתן לבטל את חוזה השכירות לאור חוסר שביעות רצון של אחד הצדדים מהתנהגותו של האחר או לאור יחסים עכורים בין הצדדים.
בנדון דידן, למרות שיש טענות הדדיות, לא ניתן להגדירן כעילות חמורות שלא מאפשרות את המשך השכירות באופן סביר. גם איחורים קלים במועד התשלום אינם יכולים להוות עילה לביטול החוזה אלא רק לפיצוי, עד כמה שהעניין מוסדר בחוזה. מלבד זאת, נציין ששני הצדדים נוהגים בכבוד זה בזה ונראה שיש בסיס להמשך הקשר העסקי ביניהם להבא.
על כן, אין בסיס לביטולו של הסכם השכירות בין הצדדים ערך: הרב סיני לוי
1חושן משפט שיב, ט' 2לגבי פרטי ההתנאה ראה קצות החושן שי"ט, א' ונתיבות המשפט שי"ב, ז'
3סעיף י"ד 4בית יוסף חו"מ סי' שי"ב בשם "מצאתי כתוב" 5ביניהם הב"ח בחו"מ סי' שי"ב 6כן כתב בפתחי חושן, שכירות פרק ה' הע' ט"ו
במסגרת מצומצמת זו, הבאנו רק את תמצית הדברים.
פסקי דין מלאים ניתן לקרוא באתר רשת בתי הדין
ארץ חמדה – גזית: www.eretzhemdah.org/beitdin
